你好，今天我要给你讲讲，美国人搞房租管制的事情。违反价格规律的事情，什么地方都会发生，而经济规律，却又是在哪里都起作用的。

美国有很多大城市，都曾经实施过房租管制，有些还延续到今天。

早在1981年，就有三位诺奖得主，分别是1974年获奖的哈耶克（Friedrich Hayek ）、1976年获奖的弗里德曼（Milton Friedman ）和1982年获奖的斯蒂格勒(George Stigler )，他们合写了一本书，名字叫做《房租管制：神话与现实（Rent Control: Myths and Realities, 1981 ）》。这本书非常有意思，在网上你能找到电子版。

1.地震能摧毁房屋，但不能制造短缺

你还记得吗？我们前面分析过价格管制的效果，每当我们对一种商品实施价格管制的时候，这种商品就会有一部分价值耗散掉。

这本书当中穿插了好多老房子的照片，这些房子都非常破旧。作者邀请你猜一猜，这些破旧的房子，到底是因为炸弹炸的，还是房租管制弄的。你是看不出其中分别的。

图1：炸弹伤害，德国；图2：价格管制，纽约。

当然，这本书最后结尾的时候有一个表，准确地告诉你哪张图是炸弹炸的，哪一张图是房屋管制造成的。

这本书的第四章，就是两位诺奖得主：弗里德曼和斯蒂格勒写的，在这一章里，他们比较了旧金山的两段历史。这两段比较，生动地说明了稀缺和短缺之间的关系。

在1906年4月18日这一天，旧金山发生了一场大地震，这场地震之后，又发生了一场连续三天的火灾。地震加大火。当时这座城市有40万人口，当中有一半的人失去了家园。整个城市的建筑，有一半被地震或者大火摧毁掉了。

你想想看，整个城市的住房一下子少了一半，所有酒店都被摧毁了，你猜它会不会出现房屋短缺的现象？

两位大经济学家查阅了当时的主要报纸《旧金山纪事报》，看上面房屋租售的广告，他们得出一个结论，当时没有出现所谓的“房屋短缺”现象。

为什么？因为当时房屋的价格是随行就市波动的，一半的房屋被摧毁了以后，房价当然就是窜上去了，涨上去了。在房价够高的情况下，人们就会做出各种各样的调节。

记得价格的三个作用吗？其中包括传递稀缺性和指导人们进行生产——有些人暂时搬离了这个城市，有些人找亲戚朋友一起居住，更多的人，只要他们的房屋还在，他们就愿意腾出来租给别人。

结果他们发现，报纸上愿意把房子租出去的广告，远远多于找房子租的广告。所以我们说，当时旧金山没有出现短缺，意思是说，人们只要出价，就能够找到自己愿意找到的房子，不需要展开价格以外的其他竞争。

2.价格管制不能直接摧毁房屋，却能制造房屋短缺

而到了1946年，旧金山开始实施房租管制，从那以后情况就大为不一样了。看同样一份报纸，愿意把房子租出去的广告大幅减少，求租的广告则大幅增加。1946年求租的数量是1906年的300多倍。

还有更有趣的现象是，房租管制管的只是租，但是对房屋的买卖并没有管制，所以由于价格管制，房东就不愿意把房子租出去了，但是他们挺愿意把房子给卖出去。

而相当有钱的人，为了找房子，只能够买房子，而不能够租房子。因为在租赁市场上，你不容易找到房子租了。

这时候就出现了一个事与愿违的现象，也就是本来房租管制是要帮助穷人，更容易找到房子住的，但结果是他们找不到房子住了。而只有那些有钱人，愿意出钱把整个房子买下来的人，才能更好地解决住房问题。

3.纽约房租管制故事

美国好多大城市的房租管制延续到了今天。比方说纽约，就到今天为止还有房租管制，好多房东一直想要抗争，想要政府取消这种价格管制，都一直没有成功。

在2012年的时候，发生过这么一个案子，一个房东，他的名字叫詹姆士·哈门（Mr. James D. Harmon Jr. ）。他自己有一幢楼，自己住一层，楼上几层都租出去了。而楼上的租客，由于受到房租管制的保护，他们交的租金，只是市场租金的60%左右。

因为纽约有一个规定，一旦你房子租出去了，就不能随便涨价，而同时你也不能够把房客赶走，不仅不能够把房客赶走，而且这位房客如果有亲戚跟他住了两年以上的话，那么哪怕这位房客去世了，他的亲戚也可以继承继续居住的权利。

也就是说，租客享受低价房租的权利，可以一代一代地继承下去。这时候哈门就告纽约政府，最后这个案子到了美国最高法院。美国最高法院仿佛想要审理这个案子，就去通知哈门说，你的材料不够，能不能再准备一点材料？

这时候整个美国反对房租管制的人，一下子就热闹起来了，觉得这一下子有戏了，最高法院可能会推翻各个城市的房租管治条例了，所以他们纷纷写文章、找签名来批评房租管制。

这里面有一点有意思的法理细节。大家记得我们在讲政府征地权的时候讲过，如果政府征用了私人财产的话，就要给予合理的补偿。那么哈门提出的理由是，政府通过房租管制，实际上征用了他们的财产，所以政府应该给予他们合理的补偿。

结果地方法院的判决说，政府的政策不算是物理性的征用，所以不适用于政府征地的条款，所以不能给予经济的补偿。最后，令人失望的是，最高法院也没有审理这个案子，所以各地的房租管制还在继续。

对这个问题，美国最高法院的大法官斯科利亚（Antonin Scalia ）曾经做过非常精辟的评论：

“哪怕我们通过房租管制，可以达到一些伟大的社会目标，可以帮助穷人，我们也应该通过民主的方式征求大家的意见，并且通过政府收税的办法向大多数人征税。取得了这部分款项以后，再跑到市场上向私人业主购买他们的房子，然后把房子分给有需要的穷人。而不应该把实施价格管制的负担，让那些刚好成为房东的人来承担。”

4.弗里德曼论公平与权利

我觉得他说的话非常有道理，这也让我想起了经济学家弗里德曼的另外一段话：

他说，一个社会如果把个人的权利置于公平之上的话，那么这个社会运行的结果，当然不会是公平的，但是它却离公平很近。

而另一种社会，如果要把追求公平，放在追求保护个人的权利之上的话，这个社会就既不能保证个人的权利，也不能达到所谓的公平。

因为每当你要追求公平的时候，肯定会出现的结果，就是甲和乙两个人商量，怎么逼着丙去替丁做一些事情，而甲和乙自己还从中分一杯羹。

课堂小结

今天我给你讲了美国房租管制的经验教训：

首先我们应证了学过的概念，什么叫稀缺什么叫短缺；

更重要的是我们讲到政府如果真的要帮助穷人的话，公正而合理的办法，是通过民主的方式，让大多数的纳税人出钱向房东购买住房，分给那些有需要的穷人，而不是通过行政命令，让那些恰好当上房东的人来承担对穷人提供帮助的责任。

课后思考

今天留给你的思考题是，租房买房是我们生活中一个很大的开销，如果住房不搞市场化，改为政府给我们分房的话，那么我们的住房条件会变得怎么样？

欢迎你给我留言，我们下节课再见。