你好，前面我们用几个礼拜的时间，讨论了好多关于价格的知识，这都是理论上的知识，纸面上的功夫。庖丁的刀到底好不好用，得看它能不能解牛。

我们从今天开始，就用我们学到的知识，来分析一些我们身边的经济现象。

1.无论房价涨跌，都不应该人为管制

比方说房价，关于房价有许多有趣的观点，给我印象很深的是，有一次在出租车上，听到一位出租车司机说房价太高了，但是政府就是没有决心把房价压下来。我说，政府真的有本事把房价压下来吗？

他说在他看来政府是无所不能的，只要愿意把这个价格压下来，就一定能够把价格压下来。我心想你太高看政府的能力了。如果政府真的无所不能的话，那么我们早就没有任何经济问题了。

我们先讲这位司机讲的第一个问题，大家也非常关心，就是政府能不能把房价压下来。

对于这一点，政府确实做了不少努力，比方说各大城市从几年前开始，就实施了很多限购政策。北京从2011年开始就有了房地产调控的细则，有北京户籍的家庭不允许购买第三套住房，没有北京户籍的，在北京必须纳税五年才有资格买房等等。

限制住了购买者，房价照理应该跌下来了吧？我们应该怎么看这个问题？

我们已经学了好几个礼拜的价格理论，我们知道价格是现实的一个反映。反映的现实是多方面的，你仅仅按住价格，并不能改变价格所反映背后的现实。这好比你管不住温度，却非要去管温度计一样荒唐。

房价上升是由多方面的因素造成的，有正的也有反的。同样，我以前也遇到过有人坚决地认为房价不能跌，跌了就会天下大乱。好多年前，我认识一位香港著名杂志的主编，他写了一连串的文章证明香港的房价不能跌，为了防止香港房价下跌，他坚决反对当时的特区政府，为穷人推出更多的土地，推出更多的廉租房。

为什么？因为他认为香港很多人是贷款买楼的，他们的财富都放在一个指望上面，就是房价会继续涨，如果房价跌了，有一大批人，他们的房子就会变成负资产，他们就会破产，所以房价不能跌。

这个看法也挺荒谬的。你看，住房是咱们生活、生产、从商、教育的一种要素，任何一种要素当然是越便宜越好，它的供给越丰富越好。在香港怎么会是变成越稀缺越好、价格越贵越好呢？这是没有道理的。

许多人赞扬香港是一个低税率的城市，实际上它并不是这样。因为香港人除了交税以外，还交了很高的地产税。也就是说他们为住房交了太多的钱，背上了太重的负担，这使他们的实际生活质量打了很大的折扣。

我的意思是说，不顾一切一定要把房价降下来的做法不对，不顾一切一定要把房价抬起来的做法也不对。咱们得仔细区分，是哪些因素导致了房价上升，哪些因素导致了房价下跌。

我们要让那些正面的因素、改善我们生活的因素更好地发挥。同时，我们要克服那些负面的因素，减少负面的因素，使得房价能够正确地反映人们对房屋的真实需求。

2.房价上涨的正面因素

在我看来，北上广深这些大城市的房价一直在涨，它是有原因的。很重要的一点就是集聚，人们聚在那儿。很多人涌到这些城市里面生活居住，你想想那么多人争着涌进来要在这些地方生活的话，房价怎么会不贵呢？

比方说在北京，北京有非常好的医院，有非常好的剧院，也有很多好的大学。就像北京大学，有好多课程都是对外开放的，只要你进去听，只要你找到位置，坐在地上也可以听。近水楼台先得月，生活在北京的人，他们所付的房价，不仅仅是一套普通的房子，还要加上这些周边可得的服务，它们的价格怎么会不比别的城市、边远的城市更高呢？

我们今天有很多人批评集聚，说分散居住才更绿色才更合理。但是，说这样的话的人，大多数自己就住在北上广深。他们自己愿意成为例外，他们自己不离开，而认为别人应该离开。

对大城市抱怨最多的，就是生活在大城市里面的人，这是矛盾，他们自己的行为就背叛了他们自己。

当然我们随口就能说出很多城市病：拥堵、空气不好、人与人之间发生摩擦的机会更大等等。但人们为什么还愿意留在大城市，那是因为人口高度集聚的地方，能够提供比别的地方多得多的机会。

在美国，如果你是个穷人，那你有一幢房、一辆车、一条狗，你生活在阿拉巴马州；如果你是个富人，那你也有一幢房、一辆车、一条狗，但你生活在纽约上东区。

有什么区别？区别就在你的位置。为什么纽约上东区的位置那么值钱，因为在那里你见到的是不同的人，你遇到的是不同的经历，你得到的是不同的机会。

重要的不是你是谁，而是你跟谁在一起。

我们见过很多的例子，那些一早就到大城市打拼的人，他们回到自己的家乡，见到自己童年的伙伴。那些童年的伙伴，他们的生活没有太大的改变，而他们当年的能力、智力、本事其实是差不多的。他们因为在不同的平台上发展，遇到的是不同的机会，结果人生的道路就非常不同了。

不要以为你非得有天大的本事，才能够在大城市里面立足。人与人之间讲究的，不是你个人的本事有多大，而是你的本事跟别人的本事能不能相匹配，你们之间能不能够互相服务。

3.人口集聚提高大城市的经济效率

现在有一个说法，他们说在大城市，北上广深这样的城市，要留下高端的人口，而把中低端的人迁离这个城市。这种说法是有问题的。

你想想，如果一个城市只剩下高端人口的话，这些高端人口就自然变成中低端的人口，谁打扫卫生、谁修车、谁送快递、谁看孩子呢？

在美国，一个钢琴老师的收入不一定比一个修车师傅的高，开垃圾车的清洁工，他的收入很可能要比大学老师还要高，这是为什么？谁赚得多，谁赚得少，讲的不是职业的贵贱，讲的是互相依赖的程度。

大城市的人口集聚，是一个全世界都存在的大趋势。请你看一下面这两幅图，来自2009年世界银行发布的一个报告。这两幅图讲的是日本和美国这两个国家，GDP在不同的位置所占的比例。

你可以清楚地看到，日本有三个地方GDP特别高，那就是东京、名古屋和大阪，这三个地方的GDP加起来，占全日本GDP总量超过80%。换句话说，即使整个国家别的地方都没有产出，只剩下这三个地方，那么日本的GDP总产出基本不变。

同样，我们看美国的那张图。美国绝大部分的GDP，就是由那十几个我们都喊得出名字的大城市所产生的。这些城市包括纽约、波士顿、华盛顿、西雅图、旧金山、洛杉矶、丹佛、休斯敦等等，就那么十来个城市。哪怕全国都不生产，只剩下这十来个城市生产，那么美国的GDP也基本上不会产生变化。

这就是美国和日本多年城市化，人口自然集聚所产生的后果。

当年世界银行的这份报告没有发布跟中国相关的数据，但是我们可以想想看，要是讲中国GDP产出占比最高的城市，有哪几个？北、上、广、深，可能还有成都、重庆，接下来可能就要算上香港和台北了。

从这个角度看，中国的人口集聚，中国的城市化还没有完成，还要集聚，所以这些地方对房屋的需求还在增长。

如果房价上升是因为人口集聚造成的，那么这种集聚就是正面的，就是好的，我们不应该抑制它。相反，如果你非要把人赶走，或者剥夺那些已经来了的人，留下来买房生根发芽的机会，其实对这些城市的发展是不利的。

4.一个城市不可能只有光鲜的街道

在这里我想强调的，是我们应该尊重人口迁移的基本规律，还有人与人互相服务的这么一个生态的环境。同样的道理，一个城市也不可能只有光鲜的街道，一个家庭也不能只有客厅，白领要跟蓝领互相配合。

北京有非常漂亮的长安街，往南走两条街，它的景色就不一样。在美国纽约也是一样的，在曼哈顿那是非常漂亮的街道，再过几条街，它有不同的功能，街道的景象也不一样。每个家庭也是这样，他们都有招待客人的客厅，但是也有厨房，也有后院，也有储物间，搭配起来才是一个完整的生态。

我印象最深的是我住过的芝加哥，芝加哥是在密歇根湖的西边，所以如果我们扬帆在密歇根湖往西看，那你能看到芝加哥的天际线，非常漂亮。但是如果你有机会乘火车，从西面往东面看芝加哥，也就是从背后看芝加哥的话，你看到的是完全另外一副景象，那就是烟囱、工厂、仓库，但这才是一个完整的城市。

一个没有垃圾桶，没有储物间，没有厨房的家，客厅不可能是干净漂亮的。

上面我讲的一些是房价上升的正面因素，也就是说有一些好的原因使得房价上升了。人口集聚，各种人聚在一块，这个城市提供的功能越来越多了，越来越好了，所有这些都是使房价上升的正面因素。

5.房价上涨的负面因素

当然同样存在另外一些因素，这些因素也使房价上升了，但它们是负面的因素。比方说房屋的交易不够灵活，不够频繁，城市规划部门对房屋容积率的限制可能太大了，也就是房子不能建得太高，这也限制了土地的使用效率。

同样一块地，如果房屋能够建高一倍的话，那么它能够提供的建筑面积就会多一倍，也就是说在同样的土地面积上，它能够提供多一倍的住房服务，这也能够缓解。如果这一点限制不放开的话，那么这也是房价上升的一个不利的因素。

当然这涉及到一个观念问题，我们到底能承受多高多密的房屋。事实证明，世界上各大城市的经验表明，高密度的城市在技术上是完全可行的。

课堂小结

今天我跟你讲的主题是，我们要客观地去分析、去对待房价上升的正面因素和负面因素，不能一刀切说房价涨了就是好的，或者房价跌了就是好的，因为价格只是反映现实各种因素的一个综合指标而已。如果管不住温度就去管温度计，这是一种自欺欺人的做法。

课后思考

今天我留给你的思考题是，我想听听你给我提供的信息。你所知道的房价持续增长的地区有哪些？房价持续下跌的地区又有哪些？

欢迎你给我留言，我们下节课再见。