你好，今天我要跟你解释的，是为什么廉价的保障房其实更贵，它并不是解决中低收入人士住房问题的好办法。

1.人们如何应对房屋限购

要解决房价上升好多人暂时买不起房的问题，很多人想到的是一种治标的办法，直截了当的办法：就是限制人们购买。

但是你没想到，人是有对策的。如果你限制每个家庭只能买一套房，那么人会有什么对策？他们的家庭就会裂变成两个家庭，他们可以做假离婚。

如果你说每个人只能买一套房，那么每套房的面积就可以发生变化。人们可以买一个很大面积的房子，交付以后再把它隔开，变成两套房。

这时候你又说，一套房面积不能超过一百平方米，别人还有对策，就是把房子建高一点，交付以后再把它隔成两层。

你要限制每家一套，人们就改变家庭的数字；你限制每人一套，人们就改变每套的面积；你要限制每套的面积，人家就在体积上面做文章。人是有对策的。

2.房屋限购只能让实际房价更高

我们讲的是需求的一方，同样你要再看供应的一方。

不要以为那些盖房子的人天然就是要盖房子，这辈子就是要盖房子，不管怎么都要盖房子。如果他们真是那样的话，那可以说他们反正盖了好多房子，不让有钱人买，剩下的就给穷人买了。

但实际上不是这样。盖房子的人是看着他们的收益去的，如果他们盖的房子不能够赚钱，他们就不盖房子了。如果限制住有钱人多买房子，他们接着就会减缓他们的投资，新楼盘推出的数量就会逐步减少，最后整个市场可得的房屋总量就会下降，住房的供需矛盾就会更加激烈，实际的房价就会更高，而不是更低。

3.住房市场化让人们买房更容易

为了让中低收入的人更容易买房，有人建议通过政府大规模提供保障房的方式来实现，这也是一种不切实际的想法。你想想，我们这些年有所谓的商品房，实际上恰恰就是因为当年的福利分房制度，实在走不下去了，才走上这条路的。

我不知道你有没有这样的记忆，如果你没有，你很年轻，那么你可以问问你父母那一代，问问他们当年的经历。当年要分一套房子可难了。很多人到了退休的年纪还分不到半间房子，经常要跟人家合住、共用，很多家庭之间的争执矛盾都起源于这一点。

而看看我们的今天，我们买第一套房，买第二套房，甚至买第三套房的时候，每一套房的质量、设施和周边服务，都有质的飞跃。这恰恰是通过房屋的商品化而实现的。

我见过有一些大学生写的帖子，他说他大学刚毕业，月薪也只有1万块左右，现在的房价一平方米就是好几万，他们怎么买得起？我觉得他们要求也太高了，刚毕业就想买房。

还有一种说法挺有趣的。据说现在没有房子的人娶不到老婆，那我就问，如果有房已经成了今天的男人要娶老婆的一个必要条件的话，那么这说明买房比以前容易了还是难了？比以前容易多了！只有比以前容易多了，买房才会成为必要的条件。

你比方说，现在英语不过四级的娶不到老婆，这说明什么？这说明大家都能拿到英语四级证书了。所以如果买房真的成了娶老婆的必要条件的话，这说明买房比以前容易多了。过去我们父母那一代，哪有说一定要有房才能结婚的？有一张床板就可以结婚了。

4.政府提供廉价住房将减少社会流动性

政府向每个人每个家庭提供廉价住房的想法，来自几个错误。

第一个错误就是把住房看作一种标准品。他们把房子看作是一块手表、一支铅笔、一瓶可乐那样的标准品。你说全国人民每人都拥有一瓶可乐，能不能做到？这比较容易做到。你去生产，生产了把它派给每个人，每个人手上就一瓶可乐。标准品，这能做到。

但是房屋并不像可乐那样是一种标准品，房屋是一种非常具体的服务，我们不可能抽象地说一个房屋。一个房屋代表着不同的质量、楼层、位置、周边的设施、朝向、地段、学区。它周围提供的医疗服务、交通服务、治安服务，还有未来的规划和发展，每一间房，每一个单位原则上都是不一样的。那你怎么实现政府向每个人都提供所谓的住房？

有些房子在市中心，有些远一点，有些很接近地铁出口，有些连公交车都搭不到。每个人一套住房、每家人一套住房的想法，说起来好听，但实际上根本做不到。还有人说，我们要参考新加坡的做法，好像许多人都能够得到廉价的政府的住房。

新加坡的情况跟中国的情况比起来差别大了。新加坡只有弹丸这么大，一点点大，所以它相对比较容易提供一个标准品，因为它方圆也就几公里，大家离地铁口都差不多远，人口基本不流动。

但中国没有这些条件，城市和城市之间差别很大，城市的面积非常大，一个小区的设施和另外一个小区的设施，有很大的差距。如果一开始就给每个家庭分一套房，然后让他们住在那里的话，那就相当于把人绑在这个廉租房上，极大地减少了他们的流动性，由此付出的代价是巨大的。

其实国外也有类似的经验，那就是分了廉租房以后，他们都舍不得离开。他们就住在那里，结果子女也在那里受教育，当他们的情况有所改善以后，他们还舍不得离开，本来他们的子女可以到更好的地方就读的，但他们不得不留在原来的地方。这使得所谓的社会流动性减少了，上升的渠道收窄了，所以咱们泱泱大国不应该学新加坡。

5.廉价保障房不是免费午餐

让政府提供大规模保障房的第二个错误，是没有看到这样做的挤出效应，也就是说，当政府要提供大规模的廉租房的时候，他们必须找地，必须找材料，必须找钱。这些资源，政府用得越多，私人用的就越少。所有这些资源都是排他性的，一个人用了，另外一个人就不能用。政府用了，私人就不能多用。

这时候我们就得权衡，这些资源放在私人开发商里面，还是放在政府手里面，能够得到更好的应用。是谁更能够设计出适销对路的房型、质量、地区、周边设施，是政府还是私人开发商？答案是显而易见的。

在美国也有这样的情形，就是政府为了大量修建廉租房，推倒了一些他们认为房屋质量不及格的社区，结果推倒这些质量不及格的社区的速度，远远高于重建的速度，而穷人就不得不搬到更远的、政府提供的住宅区里面去，他们的居住情况反而变得更糟糕了。

在中国的深圳，你能见到许多城中村。城中村你可以说它不够漂亮，不够标准，但确实是一种市场提供的适销对路的廉租房。我就参观过华为和富士康旁边的那个城中村，好多今天华为的高管，他们事业起步的时候就是住在那个城中村的。

第三个错误，是政府提供住房后，肯定会限制这种廉租房的有偿转让，这样会使得房屋之间的交易减少、流动性减少，这也进一步限制了资源的有效使用。

课堂小结

所以低价保障房不可能是免费午餐，我们需要看清楚这几个要点：

  1. 房屋不是一种标准品，它是一种服务，是一种综合的服务；

  2. 私人开发商是这种综合服务更好、更适合的提供商；

  3. 如果让私人能够拥有房屋，而不是租用公租房的话，这些房屋的流动性会更高，会鼓励人们积极上进，能够扩大不同家庭上升的渠道。

只要我们看清楚这几点，我们就应该坚持房屋服务市场化、商品化的道路。

课后思考

今天我留给你的思考题是，请你描述一下，你印象中20年前的老住宅标配是什么？十年前的标配是什么？今天住宅的标配是什么？我们来做个比较。

欢迎你给我留言，我们下节课再见。