第050讲丨廉价保障房更贵
你好,今天我要跟你解释的,是为什么廉价的保障房其实更贵,它并不是解决中低收入人士住房问题的好办法。
1.人们如何应对房屋限购
要解决房价上升好多人暂时买不起房的问题,很多人想到的是一种治标的办法,直截了当的办法:就是限制人们购买。
但是你没想到,人是有对策的。如果你限制每个家庭只能买一套房,那么人会有什么对策?他们的家庭就会裂变成两个家庭,他们可以做假离婚。
如果你说每个人只能买一套房,那么每套房的面积就可以发生变化。人们可以买一个很大面积的房子,交付以后再把它隔开,变成两套房。
这时候你又说,一套房面积不能超过一百平方米,别人还有对策,就是把房子建高一点,交付以后再把它隔成两层。
你要限制每家一套,人们就改变家庭的数字;你限制每人一套,人们就改变每套的面积;你要限制每套的面积,人家就在体积上面做文章。人是有对策的。
2.房屋限购只能让实际房价更高
我们讲的是需求的一方,同样你要再看供应的一方。
不要以为那些盖房子的人天然就是要盖房子,这辈子就是要盖房子,不管怎么都要盖房子。如果他们真是那样的话,那可以说他们反正盖了好多房子,不让有钱人买,剩下的就给穷人买了。
但实际上不是这样。盖房子的人是看着他们的收益去的,如果他们盖的房子不能够赚钱,他们就不盖房子了。如果限制住有钱人多买房子,他们接着就会减缓他们的投资,新楼盘推出的数量就会逐步减少,最后整个市场可得的房屋总量就会下降,住房的供需矛盾就会更加激烈,实际的房价就会更高,而不是更低。
3.住房市场化让人们买房更容易
为了让中低收入的人更容易买房,有人建议通过政府大规模提供保障房的方式来实现,这也是一种不切实际的想法。你想想,我们这些年有所谓的商品房,实际上恰恰就是因为当年的福利分房制度,实在走不下去了,才走上这条路的。
我不知道你有没有这样的记忆,如果你没有,你很年轻,那么你可以问问你父母那一代,问问他们当年的经历。当年要分一套房子可难了。很多人到了退休的年纪还分不到半间房子,经常要跟人家合住、共用,很多家庭之间的争执矛盾都起源于这一点。
而看看我们的今天,我们买第一套房,买第二套房,甚至买第三套房的时候,每一套房的质量、设施和周边服务,都有质的飞跃。这恰恰是通过房屋的商品化而实现的。
我见过有一些大学生写的帖子,他说他大学刚毕业,月薪也只有1万块左右,现在的房价一平方米就是好几万,他们怎么买得起?我觉得他们要求也太高了,刚毕业就想买房。
还有一种说法挺有趣的。据说现在没有房子的人娶不到老婆,那我就问,如果有房已经成了今天的男人要娶老婆的一个必要条件的话,那么这说明买房比以前容易了还是难了?比以前容易多了!只有比以前容易多了,买房才会成为必要的条件。
你比方说,现在英语不过四级的娶不到老婆,这说明什么?这说明大家都能拿到英语四级证书了。所以如果买房真的成了娶老婆的必要条件的话,这说明买房比以前容易多了。过去我们父母那一代,哪有说一定要有房才能结婚的?有一张床板就可以结婚了。
4.政府提供廉价住房将减少社会流动性
政府向每个人每个家庭提供廉价住房的想法,来自几个错误。
第一个错误就是把住房看作一种标准品。他们把房子看作是一块手表、一支铅笔、一瓶可乐那样的标准品。你说全国人民每人都拥有一瓶可乐,能不能做到?这比较容易做到。你去生产,生产了把它派给每个人,每个人手上就一瓶可乐。标准品,这能做到。
但是房屋并不像可乐那样是一种标准品,房屋是一种非常具体的服务,我们不可能抽象地说一个房屋。一个房屋代表着不同的质量、楼层、位置、周边的设施、朝向、地段、学区。它周围提供的医疗服务、交通服务、治安服务,还有未来的规划和发展,每一间房,每一个单位原则上都是不一样的。那你怎么实现政府向每个人都提供所谓的住房?
有些房子在市中心,有些远一点,有些很接近地铁出口,有些连公交车都搭不到。每个人一套住房、每家人一套住房的想法,说起来好听,但实际上根本做不到。还有人说,我们要参考新加坡的做法,好像许多人都能够得到廉价的政府的住房。
新加坡的情况跟中国的情况比起来差别大了。新加坡只有弹丸这么大,一点点大,所以它相对比较容易提供一个标准品,因为它方圆也就几公里,大家离地铁口都差不多远,人口基本不流动。
但中国没有这些条件,城市和城市之间差别很大,城市的面积非常大,一个小区的设施和另外一个小区的设施,有很大的差距。如果一开始就给每个家庭分一套房,然后让他们住在那里的话,那就相当于把人绑在这个廉租房上,极大地减少了他们的流动性,由此付出的代价是巨大的。
其实国外也有类似的经验,那就是分了廉租房以后,他们都舍不得离开。他们就住在那里,结果子女也在那里受教育,当他们的情况有所改善以后,他们还舍不得离开,本来他们的子女可以到更好的地方就读的,但他们不得不留在原来的地方。这使得所谓的社会流动性减少了,上升的渠道收窄了,所以咱们泱泱大国不应该学新加坡。
5.廉价保障房不是免费午餐
让政府提供大规模保障房的第二个错误,是没有看到这样做的挤出效应,也就是说,当政府要提供大规模的廉租房的时候,他们必须找地,必须找材料,必须找钱。这些资源,政府用得越多,私人用的就越少。所有这些资源都是排他性的,一个人用了,另外一个人就不能用。政府用了,私人就不能多用。
这时候我们就得权衡,这些资源放在私人开发商里面,还是放在政府手里面,能够得到更好的应用。是谁更能够设计出适销对路的房型、质量、地区、周边设施,是政府还是私人开发商?答案是显而易见的。
在美国也有这样的情形,就是政府为了大量修建廉租房,推倒了一些他们认为房屋质量不及格的社区,结果推倒这些质量不及格的社区的速度,远远高于重建的速度,而穷人就不得不搬到更远的、政府提供的住宅区里面去,他们的居住情况反而变得更糟糕了。
在中国的深圳,你能见到许多城中村。城中村你可以说它不够漂亮,不够标准,但确实是一种市场提供的适销对路的廉租房。我就参观过华为和富士康旁边的那个城中村,好多今天华为的高管,他们事业起步的时候就是住在那个城中村的。
第三个错误,是政府提供住房后,肯定会限制这种廉租房的有偿转让,这样会使得房屋之间的交易减少、流动性减少,这也进一步限制了资源的有效使用。
课堂小结
所以低价保障房不可能是免费午餐,我们需要看清楚这几个要点:
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房屋不是一种标准品,它是一种服务,是一种综合的服务;
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私人开发商是这种综合服务更好、更适合的提供商;
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如果让私人能够拥有房屋,而不是租用公租房的话,这些房屋的流动性会更高,会鼓励人们积极上进,能够扩大不同家庭上升的渠道。
只要我们看清楚这几点,我们就应该坚持房屋服务市场化、商品化的道路。
课后思考
今天我留给你的思考题是,请你描述一下,你印象中20年前的老住宅标配是什么?十年前的标配是什么?今天住宅的标配是什么?我们来做个比较。
欢迎你给我留言,我们下节课再见。