你好，今天我要给你做两个小结。一个是关于房地产讨论的小模块的，一个是关于整个价格理论的大模块的。

1.大城市平均房价还有上升余地

关于房地产市场，我的几点简单的看法：

第一，我相信最基本的供给和需求决定论，也就是它一定有基本面的决定因素。

大城市因为集聚、因为人们喜欢聚在一块，而且这个集聚过程还远远没有完成，我们对比欧洲、美国、日本等等发达国家的集聚程度，我们还有相当一段距离，可见我们的城市还会进一步集聚。

而不管这些城市采取的人口政策是什么，人还是会往那些高度集聚的地方迁移过去的。因为那里的机会更多，分工更细，生活的品质更高，所以在这些地方，平均的房价可能还有上升的余地。

第二，是回顾我们前面讲的，房价决定了地价，而不是地价决定了房价。由于人们愿意去那些大城市，所以那里的地价才会涨起来，而不是相反。

第三，房价上升有正面的因素，也有反面的因素。有许多使得房价上升的因素是正面的，比方说城市办得越来越好了，它里面的设施越来越齐全了，它里面的政府提供的服务越来越周到了，所有这些因素，都是使得房屋价格上升的正面 的原因。我们不应该为了仅仅让房价下跌而让它下跌。

比方说雾霾是一个不好的因素，如果城市保持高度的雾霾，房价肯定会下跌，但是我们不会因为房价可以下跌，就说雾霾是好的。

当然，使得房价上升也有一些负面的因素，比方说我认为房屋的“容积率”还不够高，也就是说房子可以建得再密一点，这样市场提供的房源就会更丰富，房价就会有下跌的余地。

房屋的交易也不够频繁，除了大产权房还有小产权房，如果他们都能够进入流通，都能够合法，都一样能够享受法律保护的话，那么房屋的平均价格也会大幅下降。

第四，我们不应该把投资需求和使用需求对立起来。投资需求是以使用需求为基础的，没有投资者会无缘无故地做投资，会在没有人要的烂地上面做投资。投资者看重的是未来的使用需求，那些打击投资需求的政策，最终也会打击到未 来的使用需求。

2.中美房价租售比的差异

那么你会问：薛老师，到底房子买还是不买啊，你讲了那么多的道理。

我自己的看法也很简单。你看在美国，如果你看到一幢房子的月租金是一千块钱的话，你乘200大概就是这幢房子目前的售价。也就一千块钱月租金的房子售价大概是20万。

而在中国，一幢房子如果它的月租金是一千块钱人民币的话，那你得乘上600，售价大概是60万。也就是说，中国房屋的租售比，要比美国的低得多。

从值不值的角度来看，两个人住同一栋楼，同一个单位，一模一样的大小，一模一样的朝向，一个人是买房，一个人是租房。买房的人和租房的人，他们享受到的房屋服务是完全一样的。

唯一的不同是，买房的人他枕头底下多一张房产证，租房的人没有这张房产证。这时候买房的人付出的代价，要比租房的人付出的代价高三倍，你觉得值得还是不值得吧。

所以我的看法是，如果你要的仅仅是居住服务，那你租房要比买房合算多了。当然，如果你买房还看中这套房子可能附带的户口等功能，则另当别论。

如果你要的是投资的回报，你看着别人不断地、一年一年因为房价在涨而赚钱，你最后看不过去了，忍不住了，你要投身到投资者的行列里面去，那你去买房。

3.旅居地产为什么不值得购买

还有顺便说说，我有不少的朋友到外面旅行，看到一个地方就很喜欢，说一定要买房子在这里养老。于是，他在这买一栋房，在那买一栋房。其实这种想法是有问题的。

你想想，你以一个游客的身份买下一栋房，你将来所有的假期怎么过？你是不是都得回来这里看看你的房子？你是不是把以后所有的空闲时间都绑在这个地方了？

如果你不在这个地方买房，如果你需要的仅仅是居住需求，而不是为了投资，你用你买房的钱，世界各地哪个酒店不能住，哪个地方不能去？你要花的钱，比你买房的钱要少得多，而你要付出的折腾也要少得多。

4.价格协调人与人之间的关系

最后，我们总结一下，关于价格的整个大单元所学到的内容。我们毕竟花了整整四个礼拜，来学习关于价格的理论和它的应用。

首先我们讲了人的基本的需求和偏好。每个人的需求和偏好是可以排序的，但是人与人之间的偏好需求，是不可以比较的。这好比每个家庭都有老大老二老三，但是张三家的老大不一定比李四家的老二要大，道理是一样的。

那么，既然人与人之间的效用不可以比较，我们通过什么样的方式进行互相协调呢？那就是价格。

价格有三个基本的作用：

以最直接、最节俭、最有效的方式向有需要的人、向相关的人传递关于稀缺性的信号。

指导人们根据稀缺性的信号来安排生产的方式。

指导产品的分配。

在这三个作用当中，第三个作用最重要，如何分饼决定了这个饼能做多大。

5.价高者得是最有效的竞争方式

接着我们讨论了，人与人之间竞争稀缺资源的各种方式。我们讨论了一个长长的列表，我们可以按暴力的强弱来分配，可以按论资排辈的办法来分配，也可以按先到先得的办法来分配，我们还可以按智力的高低，按人际关系的亲疏，按 政治手腕的强弱等等办法来分配。

还有一种办法，就是按出价高低来分配。我们说没有哪种分配的办法比别的办法更公平，因为不同的规则就有不同的赢家，不同的输家。但是确实有一种办法比别的办法更有效，那就是按价格的高低来决定分配的方式。

因为这种方式所导致的无谓损失，因为竞争而产生的资源耗散最低。

当每个人都努力去赚钱的时候，他们总的来说，赚钱的办法，就只能是向别人提供他们愿意付费的服务，这时候因为竞争而产生的无谓损失就会降到最低。人与人在竞争稀缺资源的同时，就产生了一个正面的副效应，就是他们创造了新 的社会财富，被别人认可的、别人愿意付费的社会财富。

所以我们说，用出价的办法来竞争是最有效的。

6.过剩与短缺均源于价格管制

然后我们从这个角度出发，还讨论了短缺和过剩这两种独特的价格现象。我们说不论是短缺还是过剩，都不是因为供给或者需求发生变化，而是因为价格受到人为干预。

短缺是当价格被人为压低以后，人们不得不采取其他非价格的方式，才能获得他们的需求的一种现象。

而过剩是那些卖东西的人，供给者不得不采取其他非价格的方式，才能把他们手头上的东西成功地卖出去的一种社会现象。

而不论短缺还是过剩，都会导致大量的、无谓的浪费。而要解除短缺或者过剩的现象，办法很简单：就是解除价格管制。

7.没有任何人可以控制市场价格

最后，我们讨论了样样都看价格的话，穷人应该怎么办。

我们说帮助穷人更好的办法，不是去干预具体商品的价格，而是给穷人钱，让他们拿钱去购买他们所需要的产品。这样既能够补贴最穷的人，同时也不会影响市场机制发挥它的正常效用。

我们花了那么长的时间来学习价格理论，得到最深的印象是什么呢？得到最强的启发是什么呢？

我喜欢举这样一个例子。我昨天把我们家的房子卖了，卖了一百万。这房子是我们家的，我卖了一百万，我问你，一百万这个价格是我定的吗？不是我定的，是市场定的。

与其说我把这个房子卖了一百万，不如说我向全社会汇报了这所房子，它在这个时点、在这个地区、在这个质量上，它的价格是一百万。虽然我是房子的主人，但是我并不能决定它的价格高低。

我觉得这是我学习价格理论最深的一点启发。

我很喜欢一位经济学家，他的名字叫哈罗德·德姆塞茨（Harold Demsetz, 1930—），他在讨论到价格的时候说过一句话，让我用他的这句话来结束我们这个模块的讨论。

他说，从亚当·斯密到欧文·费雪（费雪是一位很伟大的经济学家，我们后面马上就会讨论他的重要贡献），半个世纪的经济学成就，就是建立了一个高度分权的抽象模型，其中没有任何人可以控制价格或其他重要的市场指标。

我觉得，这句话概括了经济学发展150多年最基本的教训。

课后思想

今天我留给你的思考题就是，请你针对德姆塞茨的这句话，谈谈你的感受。

欢迎你给我留言，我们下节课再见。